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14/04/2018
Direito Imobiliário
Locação: despejo por falta de pagamento o que fazer? Orientações basilares.
 

Mito entre alguns proprietários e administradores de imóveis é o fato de “quanto tempo é necessário para que seja acionado o inadimplente” do contrato de locação.

Pois bem. Não é necessário o atraso de “vários alugueres” para que a ação ocorra. Para o proprietário promover a ação de despejo por falta de pagamento não é necessário o atraso de várias “parcelas”, de vários meses para que a ação seja ajuizada. Vejamos.

Por exemplo, se o aluguel venceu no dia 05 e não foi pago rigorosamente em dia, o direito à ação já existe a partir do dia imediatamente seguinte, ou seja, no dia 06 ou dia útil subsequente. A tolerância que costumeiramente se tem para a tentativa do recebimento não retira do proprietário o direito de ação. Se o locador não quiser receber o aluguel vencido e optar pela ação é um direito seu. Não é o praxe, mas é de direito.

São ações geralmente desgastantes, trabalhosas, por vezes “caras”, mas que nascem assim que o atraso ocorre. Então o “mito” de que é necessário aguardar mais de um vencimento é, na acepção literária da palavra, mito.

A partir do momento que o locatário deixou de pagar e o proprietário ajuizou a ação, existe inclusive a possibilidade do Poder Judiciário, logicamente através do MM. Juiz, conceder liminarmente o despejo. E, se for decretado o despejo, somente restará ao locatário a alternativa do locatário de desocupar o imóvel. Nada mais.

Assim, se ocorrer essa hipótese, ou seja, se houver o ajuizamento da demanda judicial, ao inquilino somente restarão duas alternativas: a) desocupar de pronto o imóvel ou b) pagar em juízo (purgar a mora) a integralidade da dívida principal, acrescida de multa, juros moratórios, atualização que houver, custas e honorários advocatícios) e somente assim continuar no bem locado.

A regra acima é aplicável para qualquer tipo de contrato, seja ele residencial, não residencial (ou mais comumente conhecido por “comercial”), destacadamente aos que não possuem garantia ou se esta já estiver findada (sem renovação). As garantias são, via de regra, a caução, seguro fiança e fiança. Para casos assim, basta a distribuição da ação que o despejo, geralmente, é decretado quase que imediatamente e, a partir do seu decreto, deve ser desocupado em até 15 (quinze) dias.

Pode-se imaginar que a regra é por deveras severa, mas a realidade vivenciada pelos locadores é bem diferente e a lei procura proteger (se assim podemos dizer ou considerar) apenas pequena parte dos interesses dos locadores, pois em verdade a benesse maior vai para a maioria dos locatários, uma vez que estes pagam honesta e regularmente os aluguéis.

Geralmente os devedores contumazes (não os que atrasam apenas “1” mês de aluguel) são aqueles que não conservam bem o imóvel, atrasam praticamente sempre, não são cumpridores de outras regras tantas etc. Assim, a lei não é “tão” severa quanto parece, uma vez que a realidade, quando efetivamente investigada, demonstra um outro lado que por vezes não é vista por meras “estatísticas” processuais ou por intermédio da aparente “frieza” das letras.

Se compararmos a quantidade de contratos locatícios vigentes, as demandas ajuizadas quase “nada” representam no universo da locação de imóveis, mesmo porque são mais os casos “insolúveis” é que vão mesmo parar às barras do Judiciário.

E hoje em dia, graças à possibilidade do DESPEJO LIMINAR, o locador tem a maior tranquilidade, a certeza de que o despejo não é mais uma medida morosa, que pende e depende de “trânsito em julgado”, de vários recursos, agravos etc., pois uma vez decretado qualquer recurso não tem há tempos o efeito “suspensivo”, ou seja, não suspende a decisão até que a mesma transite em julgado; referida decisão é executada de imediato e retira de fato o ocupante do imóvel, evidentemente atendidos alguns requisitos processuais exigidos por lei, mas nem um pouco “impossíveis”.

Em contrapartida, há de se analisar outro aspecto: o das garantias, pois se há garantia, o procedimento não é tão célere, ou seja, a celeridade processual já não estará presente da mesma forma, posto que requisitos outros processuais devem ser atendidos. Assim, muitos preferem, pelo motivo da rapidez em se poder “despejar” o inadimplente de maneira rápida, renunciar ao direito sobre as outrora tão festejadas e exigidas garantias locatícias (que tinham e tem custos geralmente elevados, são por vezes complicadas em suas obtenções e esses são fatos notórios e inegáveis).

A economia de numerário e de tempo podem ser aliados, muito embora de “recebimento” do que devido pode ser um “prejuízo” a quem renuncia as garantias. Essa cautela deve ser objeto de análise detalhada no momento de ser assinado um contrato de locação, por mais simples ou complexo que ele seja ou possa parecer, pois as garantias, como a própria palavra diz, garantem, mas a morosidade pode ser um “inimigo” de quem deseja ter o imóvel retomado de maneira breve, sendo que a falta de garantia pode representar igualmente um prejuízo, mas “calculado” se houver um bom administrador que haja de forma rápida na hipótese de atraso no pagamento da obrigação.

Cada caso é um caso, mas estudar um a um e suas particularidades é uma arte para advogados e partes envolvidas, bem como considerar o “todo” é um dever para não se incorrer em erros que podem se tornar dissabores futuros.

 

 
 
Fonte: Fittipaldi – www.condominiodofuturo.com
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